Cos'è il contratto di affitto 4+4, diritti e doveri
Le domande sul contratto di affitto 4+4 a cui mi trovo a rispondere quotidianamente sono le più svariate e innumerevoli.
Le più frequenti sono:
Posso disdire contratto affitto 4+4?
Quali sono le motivazioni per la disdetta di un contratto di affitto?
Il conduttore può dare disdetta del contratto di affitto?
Intanto spieghiamo che un contratto di affitto 4+4 è un accordo fra due o più parti, dove la prima, denominata locatore, mette a disposizione della seconda, locatario o conduttore, un immobile, sottoscrivendo con esso un contratto della durata di 4 anni e che potrà essere rinnovato per altri 4 anni
Bene, cerchiamo di fare chiarezza e di rispondere a tutto, in questo articolo potrai trovare risposte su:
Come funziona la disdetta di un contratto di affitto 4+4 per l'acquisto di una casa?
Quali sono le spese di disdetta per il contratto di affitto? Chi le paga?
Posso disdire contratto affitto 4+4?
Il locatore
La normativa (l’art. 3, L. 431/98) prevede che Il locatore non possa recedere dal contratto, può solo aspettare la sua naturale scadenza, nel caso di un contratto 4+4 deve dunque attendere 8 anni, questo perchè deve garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.
Esistono però alcuni motivi per cui il locatore può dare disdetta anticipata, sempre e comunque con un preavviso minimo di 6 mesi tramite lettera raccomandata A/R oppure posta elettronica certificata PEC, e solo in occasione del primo rinnovo automatico del contratto e non prima (ad esempio, nel contratto 4+4, potrà farlo solo dopo i primi 4 anni, ma non dopo qualche mese o al quinto anno)
Le motivazioni per la disdetta di un contratto affitto:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Il conduttore
Anche il conduttore, o se preferisci l'inquilino, ha facoltà di recedere dal contratto di affitto 4+4 dando preavviso scritto al locatore con un preavviso minimo di 6 mesi tramite lettera raccomandata A/R oppure posta elettronica certificata PEC, ma solo nel caso in cui sopravvengano gravi motivi
La legge non fornisce una definizione chiara dei suddetti "gravi motivi", ma oltre a dirti che devono essere motivi indipendenti ed estranei dalla volontà del conduttore, che siano insorti dopo la stipulazione del contratto; che rendano la prosecuzione del rapporto gravosa dal punto di vista economico o psicologico, ti scrivo alcuni esempi:
Perdita del lavoro
Crisi coniugale
Aggravamento delle proprie condizioni di salute
Trasferimento lavorativo in un’altra città
La necessita di uno spazio maggiore a causa dell’aumento del nucleo familiare
Questi sono solo alcuni dei motivi per poter disdire anticipatamente un contratto di affitto 4+4, ricordati comunque, che il "grave motivo" in alcuni casi deve essere documentato, e comunque sempre dettagliatamente descritto nella dichiarazione di recesso anticipato
Come funziona la disdetta di un contratto di affitto 4+4 per l'acquisto di una casa?
In teoria l'acquisto di una casa potrebbe non essere un giustificato motivo per recedere da un contratto d'affitto, ma può diventarlo se rende eccessivamente onerosa la prosecuzione della locazione.
Per farla semplice, la rata di un mutuo potrebbe essere economicamente più vantaggiosa rispetto al un canone d'affitto, quindi la risposta è si sempre che siano dettagliatamente spiegate le valide ragioni.
Spese disdetta contratto affitto
Ci sono spese per la disdetta del contratto di affitto?
Ovviamente la risposta è si, come spiega l'agenzia delle entrate in questa pagina:
Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.
L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:
utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
Entrambe le parti sono tenute a pagare la tassa di risoluzione del contratto di affitto.
La responsabilità del versamento spetta al locatore ma potrà comunque richiedere all’inquilino un rimborso del 50%.
Come disdire contratto affitto
Sia il locatore che l'inquilino, se desiderano disdire un contratto di affitto, hanno l'obbligo di farlo in forma scritta.
Come spiegato nel paragrafo precedente, è necessario inviare una raccomandata A/R oppure una mail con posta elettronica certificata (PEC) con un preavviso minimo di 6 mesi (salvo diverse condizioni contrattuali)
Quando disdire il contratto d'affitto
L'inquilino, o locatario può dare disdetta in qualunque momento mentre il proprietario, o locatore, può farlo solo trascorsi i primi 4 anni
Disdetta contratto affitto senza gravi motivi
Se l'inquilino decide di dare disdetta del contratto senza gravi motivi il locatore può agire in due diversi modi:
- può chiedere il rispetto del contratto per tutta la sua durata
- può chiedere la risoluzione per inadempimento e quindi il risarcimento per il danno subito.
Disdetta contratto affitto a voce
La legge stabilisce che la disdetta verbale del contratto non ha validità, è indispensabile comunicarla in forma scritta con raccomandata o PEC, all'indirizzo comunicato sul contratto e deve pervenire almeno sei mesi del tacito rinnovo.
In caso di invio nei termini ma di consegna in ritardo, la disdetta opera alla successiva scadenza.
Disdetta contratto affitto per vendita immobile
E' possibile vendere un appartamento anche se locato, con una riduzione sul prezzo che può variare dal 15 al 30%, dipende anche dalla residua durata del contratto e dalla serietà del locatore.
Restano comunque valide le regole a cui il locatore si deve attenere nel caso in cui decidesse di vendere l'immobile .
Disdetta contratto affitto a canone concordato
Per la disdetta del contratto di affitto a canone concordato le regole sono le stesse che per il contratto a canone libero 4+4.
Disdetta contratto affitto con cedolare secca
In caso di risoluzione del contratto registrato in regime di cedolare secca non è dovuta l'imposta fissa di 67€ (dovuta invece per la risoluzione del contratto registrato con tassazione ordinaria).
La risoluzione consensuale del contratto
Per risolvere il contratto d'affitto 4+4 esiste anche "la risoluzione consensuale".
In questo caso entrambe le parti, di comune accordo, potranno recedere dal contratto espletando solo le pratiche burocratiche necessarie presso l'Agenzia delle Entrate
Per procedere è comunque necessaria la forma scritta ed è comunque dovuta l'imposta per la risoluzione (escluso caso di cedolare secca).
Conclusioni
Ti sarai sicuramente accorto che non è assolutamente semplice capire quale sia la soluzione più adatta alle tue esigenze, se vuoi ricevere una consulenza o semplicemente un consiglio contattami, insieme possiamo sicuramente raggiungere lo scopo che ti sei prefissato.
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