I contratti completamente liberi sono quelli ai quali non si applica la disciplina della L. 431/98.
Ecco un elenco di contratti completamente liberi utilizzati, gli unici due vincoli che non possiamo modificare sono: la formula dei contratti deve essere scritta, e deve avere una scadenza, ed ogni pattuizione tra le parti deve essere scritta nel contratto. Ricordarsi che non può in ogni caso superare i 30 anni.
❓ COSA SI PUO’ CAMBIARE ❓
Può avere il rinnovo automatico salvo disdetta, oppure si può stipulare un contratto con durata 2+2, o 3+3 (prevedendo anche le frazioni di anno) rinnovabile per uguale periodo per un certo numero di volte, oppure limitarlo ad una sola durata contrattuale.
Si possono definire gli aggiornamenti del canone di anno in anno, (in base all’indice ISTAT), oppure prevedere un aumento annuale.
Si può prevedere che il diritto di recesso, consentito soltanto al conduttore, si possa assegnarlo anche al locatore con debito preavviso, oppure non riconoscerlo al conduttore. Si può modificare il deposito cauzionale (che comunque non può superare le tre mensilità).
La legge 431/98 non si applica nei contratti di:
Locazione turistica E’ la locazione per esigenze esclusivamente turistiche, cioè quando l’unico scopo è un periodo di svago, che può essere anche lungo (esempio: si può affittare una rustico in campagna con un contratto di qualche anno per poterci passare i week-end) e non necessariamente in un luogo turistico (si potrebbe fare un turistico a Milano o Roma per andare a fare shopping nei week-end), e quindi l’esigenza esclusivamente turistica dà possibilità di stipulare contratti di questo tipo che normalmente sono brevi (come sappiamo il contratto che non supera i 30 giorni si può anche non registrare). Nel contratto turistico le condizioni contrattuali sono stabilite liberamente.
⚠️ ATTENZIONE ⚠️
Verificare in sede di stipula la reale necessità del conduttore, poiché se questa si modifica (da turistico a residenziale), sia il locatore che Il conduttore potrebbero contestare il mancato rispetto della clausola sulla destinazione d’uso dell’immobile, determinando così la risoluzione del contratto.
Locazione di immobile “vincolati”
Sono quegli immobili di interesse storico, artistico o archeologico o appartenenti categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi).
Gli immobili “vincolati” comportano degli oneri: non si possono eseguire dei lavori se non mi autorizza la soprintendenza ai beni culturali, e per la vendita va comunque data con prelazione alla stessa. Hanno il vantaggio di poter essere affittati con contratti completamente liberi, o a canone concordato.
💡Se si vuole applicare la cedolare al 10% su questi su immobili si può stipulare un contratto 3+2, usufruendo così delle agevolazioni fiscali.
In alternativa su può fare un contratto completamente libero (in quel caso non si hanno le agevolazioni fiscali).
Locazione di immobile per esigenze abitative transitorie con conduttore Ente Locale
al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, per i quali si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg,);
Locazione ad uso foresteria
Ha alla base una normativa di tipo finanziario cioè la giustificazione per poter stipulare un contratto completamente libero, quando il conduttore sia una società di capitali, e l’immobile deve essere utilizzato da dipendenti o collaboratori della società, questa giustificazione la si trova in una norma della finanziaria 2011 che dà la possibilità di scaricarsi tutto il canone e le spese o una parte di esse (dipende se il dipendente prenda o no la residenza).
❓ Si può applicare la cedolare secca❓
Anche se ci sono state diverse sentenze di commissione tributarie dove si smentisce l’Agenzia delle Entrate, la stessa ribadisce che per l’uso abitativo NON si può applicare la cedolare secca alle locazioni per uso foresteria. Lo stesso vale per i contratti dove il conduttore è un impresa (ad esclusione delle NO PROFIT).
ALTRE IPOTESI:
Locazione di garage o deposito ad uso privato
Contratto completamente libero perché non essendo ad uso abitavo non posso fare riferimento alla L. 431/98. Non è una attività quindi non si può usare il contratto 6+6, in riferimento alla L. 392/78.
CONTRATTI NON REGOLATI DA NORME Contratto per posto-letto
E’ un contratto che non ha alcun fondamento normativo, Il rischio che si corre è quello che venga trasformato in un 4+4.
💡Se di deve affittare un posto letto si può utilizzare un contratto che preveda di affittare una porzione di immobile (esempio per studenti universitari, calcolando il canone concordato avendo così anche le agevolazioni fiscali).
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