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Come si calcola la superficie commerciale di un immobile residenziale?

Superfici reali, superfici commerciali, nette e lorde, principali e secondarie, annesse e collegate, interne ed esterne, coperte e scoperte, m² calpestabili e commerciali, numero dei locali, dei vani catastali etc.. etc.

Ma, in sostanza, quant'è grande l'appartamento?



In caso di vendita del vostro appartamento, dovete considerare di calcolare la corretta superficie commerciale.


Che cos'è la superficie commerciale?

La superficie commerciale di un immobile è la somma della superficie lorda e della superficie delle aree esterne (balconi, terrazze, giardini) calcolate secondo dei parametri e coefficienti precisi.



Come si calcola ?

Non tutte le parti di un immobile hanno lo stesso valore ai fini del calcolo della superficie commerciale, infatti alcune superfici vengono considerate al 100%, mentre altre vengono ponderate, cioè valutate in proporzione alla loro rilevanza e destinazione d’uso.


Ad esempio, un di una cantina non avrà lo stesso valore di un dell'abitazione. Queste superfici andranno moltiplicate per particolari coefficienti. Le indicazioni corrette sono fornite dall’Agenzia del Territorio in base al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.


In sintesi:

Superfici coperte calpestabili (muri interni e perimetrali dell’unità principale, e muri in comune con le altre unità immobiliari):

  • 100% per le superfici calpestabili;

  • i muri interni e perimetrali esterni vengono calcolati per il 100% (fino a uno spessore massimo di 50 centimetri);

  • i muri in comunione valgono nella misura del 50% (fino a uno spessore massimo di 25 centimetri).


Superfici scoperte (balconi, terrazzi, giardini ad uso esclusivo). I balconi vanno misurati fino al perimetro esterno, le altre aree esterne vanno misurati fino al confine della proprietà.

  • 10% giardini di ville;

  • 15% giardini di appartamento;

  • 25% per balconi e terrazze scoperte;

  • 35% per balconi e terrazze coperte, patii e porticati;

  • 60% verande.


Superfici delle pertinenze (soffitte, mansarde, cantine e posti auto).

Il calcolo attiene a valori molto diversi a seconda della qualità delle pertinenze stesse, la loro dimensione e l’ubicazione dell’immobile.

  • 25% per le cantine;

  • dal 25 al 50% per i posti auto coperti e scoperti;

  • dal 40 all’80% per i box auto;

  • 60% per locali interrati abitabili;

  • 80% per mansarde rifinite.

Una volta effettuate tutte le misurazioni che abbiamo visto e ponderato i dati secondo le indicazioni ufficiali, il calcolo della superficie commerciale si calcola sommando le diverse superfici nelle loro rispettive percentuali.


Che cosa non va incluso nel calcolo ?

Quando si calcola la superficie commerciale di un appartamento, non rientrano nel calcolo le quote relative a:

  • aree di uso comune coperte e scoperte (ad esempio sale riunioni condominiali);

  • scale, pianerottoli e ballatoi comuni;

  • locali tecnici e di portierato;

  • giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

  • locali con altezza inferiore a 150 centimetri

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